Hace tiempo leí un artículo muy interesante en el blog laopiniondelcuco en el que se analizaba la caída de la burbuja inmobiliaria basándose en la idea de que el suelo se convirtió en un activo sobrevalorado, por lo que hubo un tendencia la excesiva sobrevaloración de los bienes inmuebles, que trajo corrupción y riqueza desmesurada a partes iguales. Pero por lo que cito este articulo de este blog es porque me descubrió las siete etapas de la burbuja que expone Alberto Noguera traduciendo a Minsky, cuya línea de investigación se centró en la fragilidad financiera intrínseca a la marcha normal de la economía y en la comprensión de las crisis financieras, siguiedo la línea de los flujos económicos cíclicos de Marx. En síntesis, Minsky descubrió que en tiempos de prosperidad se desarrolla una euforia especulativa mientras aumenta el volumen de crédito, hasta que los beneficios producidos no pueden pagarlo, momento en que los impagos producen la crisis. El resultado es una contracción del préstamo, incluso para aquellas compañías que sí pueden pagarlo, momento en que la economía entra en recesión. Vamos, que lateoría de este señor profeta al cual Wall Street llamó loco me viene al pelo como metáfora para explicar el desarrollo de la crisis de la deuda pública española, cuyo origen, evolución y desarrollo mundial ya vimos en la primera parte del tema: 
Fase 1 - Planteamiento: Toda crisis financiera comienza con una perturbación. Puede ser el invento de una nueva tecnología, como internet. Puede ser un cambio en la política económica. Por ejemplo, los tipos de interés podrían reducirse inesperadamente. Sea lo que sea, las cosas cambian para un sector de la economía. La gente ve a ese sector de otra manera.
Tras la caída de precios entre 1992-96, el mercado de la construcción se hace un lavado de cara con ayudas estatales
Fase 2 - Los precios comienzan a subir: Enseguida, los precios en el sector empiezan a subir. Inicialmente, ese incremento casi no es percibido. Muchas veces, estos precios más altos reflejan una mejora en los indicadores económicos. Según los precios van aumentando más, la gente empieza a notarlo.
La llegada masiva de inmigrante, la bonanza económica, la necesidad de fondos de los ayuntamientos (ósea, la corrupción urbanística), y el mercado de la especulación fácil y divertido en teoría atrajo a multitud de compradores españoles.
Fase 3 - Crédito fácil: El aumento de precios no es suficiente para una burbuja. Toda crisis financiera necesita combustible para el cohete, y sólo hay una cosa que este cohete quema: crédito barato. Sin él, no puede haber especulación. Sin él, las consecuencias del planteamiento se desvanecen y el sector vuelve a la normalidad. Cuando una burbuja empieza, el mercado es invadido por agentes externos. Sin crédito barato, los agentes externos no pueden entrar.
De 1996 2003, el precio de la vivienda crece un 176%
¿A nadie le suena esto al inicio de los problemas de los bancos estadounidenses? A mi si.Fase 4 - Recalentamiento del mercado: Según el efecto del crédito fácil se va notando, el mercado comienza a recalentarse. El recalentamiento estimula los volúmenes y aparecen las escaseces. Los precios comienzan a acelerarse, y se recogen beneficios fáciles. Más agentes externos son atraídos y los precios se desbocan. Las subidas de precios atraen a los bobos, los codiciosos y los desesperados por meterse en el mercado. Así como un fuego necesita más combustible, la burbuja necesita más forasteros.
Al parecer al españolito medio le dio por comprar casa, hasta yo me acuerdo de compañeros cuyos padres se dedicaban a comprar, remodela y revender casas. Todo iba bien, todos jugaban a ser empresarios de “andar por cada”
Fase 5 - Euforia: La burbuja entra ahora en su fase más trágica. Saldrán algunas voces prudentes y dirán que la burbuja no puede seguir más. Pondrán argumentos convincentes basados en indicadores económicos a largo plazo y simple lógica económica. Sin embargo, estos argumentos se evaporan en el calor del hecho inapelable: los precios aún están subiendo. Los prudentes son acallados por charlatanes, que justifican la locura de precios con el argumento eufórico de que ahora el mundo es diferente y que este mundo significa precios más altos.
En octubre de 2003 se emite una de las primeras advertencias que confirmarían la existencia de una burbuja especulativa: lo hace la Comisión Europea, que advierte una duplicación del precio nominal en un solo año, y señala que "el peligro de que un aumento significativo en los tipos de interés o un futuro deterioro del mercado laboral pudiera en algún punto inducir a una corrección del tamaño de los mercados inmobiliarios de algunos Estados miembros". Nadie hace caso, los bancos son felices, los constructores son felices, los albañiles son felices, los estudiantes no somos felices, como siempre
Fase 6 - Los expertos recogen beneficios: Todo el mundo quiere creer en un futuro mejor, y la burbuja se aprovecha de eso. Una burbuja necesita que todos crean en un futuro mejor, y mientras esta euforia continúa, la burbuja se mantiene. Sin embargo, al tiempo que la locura se apodera de los forasteros, los expertos recuerdan el viejo mundo. Pierden su fe y comienzan a asustarse. Conocen su mercado, y saben que todo ha ido demasiado lejos. Los expertos comienzan a vender. Típicamente, los expertos intentan escurrirse sin ser percibidos, y a veces lo consiguen. Otras veces, los forasteros los ven mientras intentan largarse. En cualquier caso, sean detectados o no, el hecho de que esos expertos vendan es ya el principio del fin.
El 10 de junio el Banco de España advierte en su informe de 2004 que el precio de la vivienda en 2004 estaba sobrevalorado entre un 24% y un 35%. Seis días más tarde la publicación británica "The Economist" cifra la sobrevaloración de la vivienda en el mercado español en torno al 50%.
La gente empieza a no poder pagar, pero claro, ahora si no te cambias de casa cada 2 años no eres nadie (palabras de entonces de el padre de una amiga, constructor). Interesante leer este artículo del 2007. La burbuja inmobiliaria en España. Los más listos empiezan a intuir la crisis. Qué pena que nunca sean los políticos los más listos.Fase 7 - El estallido: A veces, la marcha de los expertos infecta a los forasteros. Otras veces, es el fin del crédito fácil o alguna serie de noticias inesperadas. Pero sea lo que sea, la euforia es reemplazada por el miedo. El edificio se quema y todo el mundo corre hacia la puerta. Los forasteros comienzan a vender, pero no hay compradores. Llega el pánico. Los precios se desploman, el crédito se corta, y las pérdidas comienzan a acumularse.
En general, el año 2007 viene marcado por una subida paulatina del euribor, una contracción en las ventas y en la construcción de vivienda, así como por una desaceleración del crecimiento del precio, todo ello unido a una crisis internacionaly un presumible deterioro de la economía española. El 15 de mayo la Red de Inmobiliarias Don Piso, una de las que habían llegado a ser más grandes al calor del boom inmobiliario llegando a tener 400 oficinas propias o franquiciadas, cierra todas sus oficinas y despide al 100% de su plantilla tras registrar una caída de ventas del 66%.
En 2008, empieza el rescate de empresas por parte de EEUU.
¿Quién se iba a imaginar que Wikipedia tenía una página dedicada a la burbuja inmobiliaria hace 5 años? Que se lo pregunten al comentarista del blog de Alberto Noguera, esta entrada se publicó el 24 de mayo de 2006, veamos el 1º comentario: Tengo un par de comentarios:
1. el mercado inmobiliario no se va a derrumbar nunca porque tiene una base material bastante evidente que difícilmente se devalúa (las viviendas, los locales comerciales y demás): quizás se ralentice y su crecimiento se reduzca pero no creo que se derrumbe como tanta ilusión te haría.
2. A los bancos y cajas se la suda que no puedas pagar: ahora no quieren los pisos que no les sirven para nada. Lo que hacen es renegociar la hipoteca o préstamo hipotecario. Por el lado de impagados tampoco creo que se derrumbe el mercado.
3. Los especuladores tienen una función en el mercado aunque a ti te parezca increíble: comprar cuando todo el mundo vende y compran cuando todo el mundo compra.
POR FAVOR, recomiendo lectura encarecida de los comentarios que le siguen, dejo enlace.
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